北京大爷想算清一笔账：房产赠与、继承和过户，哪个更划算？

“既然直系亲属间的房屋赠与可免除个税，那是不是直接办理赠与最划算？”这两天，北京市民李大爷一直想算清一笔账，他若把房屋过户给孙子，到底怎样缴税最少。记者了解到，同样一套房屋如果是在直系亲属间进行产权转移，房屋赠与的税费要高于继承。需要提醒的是，按照北京现行限购政策，房屋的受赠方子必须具有购房资格才能接受赠与。

疑问：500万元房产赠与、继承或过户？

促使李大爷产生这个念头的，还是源于最新的一份文件。
上周，财政部和税务总局发文公告，从2019年起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，偶然所得的适用税率则为20%，但属于直系亲属间的房屋赠与和房屋继承可免征个人所得税。
“同样的一套房，既然都免征个人所得税，究竟是办理赠与还是继承更划算呢？”有心想将名下一套80平方米两居室过户给孙子的李大爷，不知道究竟采取哪种方法更合适。也有房屋经纪人直接向李大爷提议，不如直接办理二手房交易，因为买卖不用办理公证，而房屋赠与还需要办理公证，公证费也是一笔不小的费用，李大爷的房子若按照500万元的评估价格计算，房产赠与公证的费用就在总房款的0.5%。

解答1:房产赠与必须具备购房资质

实际上，经纪人所说的一笔不小的公证费用，这句话在李大爷和其孙子身上并不是必然条件。
记者了解到，从去年起，在北京市办理房屋赠与时，若房屋赠与属于赠与方和受赠方共同申请办理的事项，在双方提交赠与合同且本人到场的情况下，登记部门有能力审查赠与行为的真实性，因此无需要求办理公证。只有当赠与方李大爷不能到场，委托他人办理时，按要求必须对委托书进行公证。
然而，不可忽略的是，根据北京现行限购政策的要求，受赠方即李大爷的孙子必须具有购房资格才能接受赠与，在过户登记完成后，获赠房屋将计入其孙子拥有的房屋套数内。相比较而言，目前对于房屋继承并没有购房资质的要求。
假设，李大爷的孙子目前仍是单身，若他已经拥有一套房屋，则无法再接受这套房屋的赠与；若他名下并无房产，则可以接受赠与，将这套80平方米房子登记到名下，但在改变单身状态前，根据现行限购政策无法再购买房产。

解答2:直系亲属房产继承比赠与少税费

李大爷比较关心的第二个问题，就是税费。记者以这套80平方米房屋的评估值为500万元计算，且不考虑评估费用。
若办理房屋赠与，因属于直系亲属间的房屋赠与，这套房屋涉及到的税费有：3%的契税即15万元、0.05%的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，总计152500元。
若办理房屋继承，因李大爷的孙子属于其法定继承人，按规定可以免征3%的契税，再免征个人所得税和增值税，则这套房屋仅涉及到0.05%的印花税，共计2500元。
由此可见，在公证已经不是必备条件的情况下，李大爷的孙子继承其房产比直接赠与房产所需缴纳的税费要少得多。
那如果是按照双方自行成交的方式呢？假设这套房屋属于“满5不惟一”，则自行成交涉及的税费有：1%的契税即5万元，交易总额1%的个人所得税即5万元，免征增值税，总计10万元。当然，如果属于“满5惟一”的情况，还将同时免征个人所得税，税费负担更小。
另外，需要提醒的是，无论是赠与房屋还是继承房屋，再出售时都需要缴纳房款价的20%作为个人所得税。