从无物业的“老破小”到引进准物业管理，北京丰台北大地西区变了

“高铁、飞船、火箭、高架桥……这些手工模型都是社区居委会和志愿者做的，看得人热血沸腾，真是厉害了我的国！”在今年社区欢度中秋的活动上，这些展品悉数亮相，居民自己动手制作的上百盏花灯悬挂半空，映红了北大地西区社区的半边天，一场以“改革开放40年”为题的庙会拉开帷幕。“本来只有250张入场券，结果来了五六百人！”居住在这里几十年的孙师傅说，谁能想到这个老旧小区在3年前还因为产权单位复杂，没有物业管理，饱受停车难、环境差、治安乱之苦，尤其是私装地锁、抢车位引起的“邻里大战”、“居民纠纷”频繁发生。
三年后，居民在不知不觉中发现，这一切乱象全部消失了，取而代之的是基础设施有人维修、绿地花草有人养护、小区大门有人看管、停车秩序有人规范、消防安全有人守护、为老服务有人开展，社区居民逐渐走上向往的新生活。而这一切必须从社区引进“准物业化”的管理模式之后说起。“‘准物业化’的管理模式主要针对这种无物业管理的开放式小区，通过购买保洁、停车、治安、消防等服务代替物业对小区实行规范管理。”社区书记刘舒翊解释道。2016年初，北大地社区与其他4个社区被列入试点，在居民自治的基础上，将停车管理委托给专业的停车公司，自此，这个老旧小区发生了翻天覆地的变化。
新举措 引进停车管理公司
北大地西区社区现规划开辟停车位500多个，其中固定车位400多个，临时车位100多个，而在没有规范停车前，这些车都是胡乱停放的。“有时一辆车占两个车位，有的乱停放还不挪车，有的甚至把车开上了绿化带，乱得很。”孙师傅告诉记者，过去小区完全开放，里外涵盖两所学校，周围一水的培训机构，高峰时段，社会人员穿楼而过，社会车辆常常挤占小区停车位，小商小贩穿插其中，居民生活受到严重打扰。偷盗案件频发，最严重时一天发生了三起案件。
“以前出了楼门就要格外小心，指不定从哪个拐角就窜出个车来，也不敢让小孩下楼玩，有的地方今天是路，明天可能就出现了地锁，常常有人绊倒。”回忆起社区旧时的面貌，孙师傅一脸嫌弃。“现在好了，车辆整齐码放在画好的白线内，外来车辆进出也需要登记，因抢车位导致的矛盾几乎没有了，邻里关系都缓和了许多。”
事实上，这井然有序的停车秩序在建设过程中也不是一帆风顺的。初期，有居民私安地锁、私自划线，甚至停车堵门，用这种方法抗议停车收费，社区组织人员逐个攻克。刘舒翊说，遇到有些车主直接将车堵在门口，甚至拉来兄弟，一人堵一门，将小区所有出入口堵个水泄不通的情况，大家都苦口婆心耐心做工作。
“停车管理公司的引进是经过问卷调查、入户走访、召开协调会等方式推进的，有75%以上的居民同意。” 刘舒翊说，根据当年制定的《停车管理三年工作计划》，第一年由街道给予资金扶持，停车公司提供免费服务。第二年继续给予停车公司部分支持，逐步收取部分管理费，从全免到半价过渡。第三年也就是今年开始正式收费，公司正常运转后，也会拿出部分盈利回馈社区。试运行一年，居民逐渐吃到了停车规范管理带来的甜头，去年收费率已达85%。在社区的协调下，参考北京市停车管理市场价格，今年的停车费用仍然维持半价标准，收费率高达99%，居民对收费停车接受度越来越高了。
新保障 智能门禁护卫安全
2017年8月，随着停车收费，社区也逐步酝酿封闭式管理，增加门禁。“有院门就多一层保障，入室盗窃的不会肆无忌惮，贴小广告的也得掂量掂量。”孙师傅说。
“决定封闭小区的时候，我们将整个西区的27栋楼分半，各自围成小区，中间隔着个小广场，就是中秋活动的地方。两个小区共设置5个门供居民出入。”刘舒翊介绍，不过起初小区门需要手动推拉，对于走惯了“城门”的居民来说特别不方便，因此门禁屡遭破坏，拿绳子拴，用砖头挡，在智能感应区贴口香糖，粘双面胶的小动作时有发生。刘舒翊一边布置宣传现有门禁使用方法，一边着手寻找便利的智能自动门禁，这背后的艰辛没几个人知道。他先上网查供应商，好不容易找到一家但并不服务于北京地区。碰了壁的刘舒翊在建材厂、钢材厂和家具城到处寻找，但无功而返。后来他开始逛小区，终于功夫不负有心人，在一个高档小区找到了这样的门禁，当在门上看到联系电话时他喜不自胜。更幸运的是这家公司正处于广告推广阶段，答应免费为北大地西区更换。这种智能门刷卡后自动弹开，随着时间的打磨，居民逐渐适应了有门禁的生活。
新办法 请园林专家把脉绿化
“现在我们小院干净整洁，我也愿意带孩子下来玩了。年长的人在长廊里小憩，小孩在花坛边玩耍，年轻人在步道遛狗享受慢生活。”从孙师傅的话语中，一副社区新生活的图景徐徐展开。
实行封闭管理后，社区加强了保洁力度。“以前院子里堆了很多破椅子烂沙发，楼道里也堆满了杂物,存在极大的安全隐患。”小区卫生保洁工作一直是困扰城市治理的一个大问题,因为不能像有物业小区一样规范化管理,楼内外产生大量卫生死角,是影响市容市貌的短板之一。为此，社区与保洁公司配合，将一个个卫生死角打造成鸟语花香的绿地花坛，为社区锦上添花。
“这曾经是个废弃的岗亭，人们都往这堆垃圾，现在垒成了花坛，里面种着月季，三季开花四季留香，已经成了景点，居民也不舍得破坏这的环境了。”刘舒翊指着这个迷你花坛说，他还起了个名字叫做“转角遇到花坛”。除此之外，社区还利用拆违空间打造了一个连廊，并根据社区党员连心通志愿者队伍命名连心廊，利用廊架实施垂直绿化，增加了可攀爬的彩色花卉，廊下设置座椅方便居民赏植休憩。不少居民还把自家的花盆搬来，继续为秋天增绿。
“值得一提的是，书记特意请来园林专家为大树‘把脉’，发现了30多棵病树，它们都得了破腹病，中间是空的，有很大安全隐患，现在全都更换成银杏，十年看成效！“孙师傅指着一排刚刚栽植的银杏树说。记者看到这些树正在输液，以保证平安度过即将到来的寒冬，大家盼望着它们能在这个新环境下，尽快生根发芽。
新面貌 居民心气逐渐凝聚
随着停车管理公司参与到社区“准物业化”管理过程中，在停车管理岗位上的保安群体也逐渐走进社区居民的心里。他们往往身兼数职，桩桩件件都离不开他们的身影。
今年夏天，保安就及时处理了一起火灾隐患，家住5号楼的一位独居老人因做饭忘记关火睡着，锅被烧成通红，屋内浓烟滚滚。保安闻到烟味后迅速寻找起火点位，并报告社区及保安队长，大力敲打门窗，进屋后第一时间关闭燃气灶并灭火，索性没有人员伤亡。“在我们社区，保安也是消防员，因为他们才避免了一起事故的发生！”刘舒翊说。不仅如此，保安还经常协助家属抬患者上救护车，默默履行敬老爱老的职责。
近三年来，小区的硬件设施逐渐加强，精神文化生活也从未落下，一年到头大节小庆交流活动不断，将居民的心紧紧连在一起。小区的变化居民有目共睹，居民王老太曾因拒交卫生费和电费给社区添过麻烦，但随着社区翻天覆地的变化，让这位固执的老太太转变了态度，不仅积极交卫生费和电费，她还给刘舒翊鼓劲儿：“你们的做法我特别支持，谁不听我帮你替他说。”