北京：央产房小区“蝶变”的共治经验

芍药池、牡丹园翻好了土，静待播种时节；锈迹斑驳的健身器被拆除，装上了崭新的篮球架；楼道里的杂物被清理干净，过道不用再小心翼翼侧身走。走进北京市西城区槐柏树街北里17号院，任谁都看不出这是有着20年房龄的老小区。小区的变化始于全体业主亲手选出了业委会和物业，物业费的收缴率也达到100%。居民们都说，居委会、业委会和物业组成了一套“铁三角”，三方合力，共同治理小区。

改变旧貌业主谋划选物业

槐柏树街北里17号院建成于2003年左右，曾是典型的央产老旧小区。“刚住进来的时候，心里那个开心！”年过七旬的郑永安是搬进小区的第一批住户，也是业委会主任。他告诉记者，随着小区楼龄越来越高，许多问题逐渐暴露出来。进出小区人员混杂、管道老化、电动车乱停乱放、楼道堆物堆料……这些问题一直持续到了“三供一业”改造的到来。

2018年，将水、电、暖和物业管理职能从央企等中央产权单位剥离，转由市场化物业实施管理的“三供一业”改造走进西城区，槐柏树街北里17号院成了西城区房管局统计的全区首个“三供一业”移交后通过业主共同决策更换物业的小区。

随后，一家物业公司被分配进来，然而每个月2.6元/每平方米的物业费却怎么也收不上。“整个小区就几个物业管理人员”“还不如过去单位管理”……居民对物业服务不满意，成立了业委会，开始谋划自己当家做主选物业。

管家上任老楼有了新变化

《北京市物业管理条例》出台为业主选举业委会提供了清晰的法定程序。然而，让居民再次接受市场化物业公司进驻小区并不容易。“物业费不能少交或不交吗？”“过去的物业公司就不给力，这回能行吗？”一些居民的心里犯起了嘀咕。

为此，新选举出的业委会和社区工作人员挨家挨户解答疑虑。对于收物业费有质疑的居民，郑永安拿出一个小本，一笔一笔给居民算账：“物业可不是只管打扫卫生，公共绿化、电梯、小区安保、入户维修，要把咱小区守护好了，都得花钱。”最终，90%以上的居民投票选择了北京中实杰肯道夫物业公司。

“入驻小区之后我们首先摸排了小区的整体情况，从居民最期盼解决的难题下手。”物业经理杨春说，公共楼道清理是物业进驻小区做的第一件事。此后，物业还主动给小区实施绿化升级，在中心绿地里开辟出了两处花园——芍药园和牡丹园。“每到春天，大伙都围着开得正好的花朵拍照，我们见了心里也高兴。”杨春说。

三方合力达成共治新局面

从“管家”进驻到业主真正接受购买服务，不少老旧小区走了许多年，但在槐柏树街北里17号院，这个过程却挺顺利。2021年和2022年，小区物业费的收缴率都达到了100%，今年刚到2月，物业费的预缴率也已达到98%。

“说实在的，刚启用这家物业时我们心里也没底。但现在，把家交给他们管，我们心里踏实。”20年的老住户居民丁阿姨说。

居民口中的“踏实”，来自于“居委会+业委会+物业”的三方协同工作模式。对于槐柏树街北里17号院，物业是央产房老小区里的新角色，要想取得居民信任，业委会和居委会的牵线搭桥必不可少。也正是得益于业委会、居委会与居民的深入沟通，才能让物业大施拳脚。同时，物业积极为小区提供高质量服务，让居民从心底接纳了市场化物业服务，业委会和居委会开展工作也有了抓手。

如今，这套“铁三角”工作模式已经在西城区广安门内街道的多个央产房老旧小区落地，例如广义街10号院，也是“居委会+业委会+物业”三方形成合力，其新引入的物业公司缴费率也达到了98%。