石家庄市最新房地产开发预售监管政策浅析

2021年11月7日，石家庄市住房和城乡建设局发布《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》（以下简称《公告》），《公告》指出，为严格落实城市主体责任制促进房地产市场平稳健康发展的有关要求，进一步规范石家庄市房地产开发秩序，切实维护和保障人民群众合法权益，避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题，经石家庄市政府同意，对石家庄市商品房预售许可形象进度进行调整：“新项目新办法、老项目老办法”的原则，2021年11月8日后出让的房地产开发项目（不包括纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目），传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶；被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行；预售形象进度调整后，涉及预售资金监管等监管措施将相应做出调整。

2021年11月30日，石家庄市住房和城乡建设局发布关于《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知（以下简称《征求意见稿》），《征求意见稿》指出，“项目取得预售许可证的工程节点至竣工验收备案期间的工程建设投入为项目重点监管资金，其余为非重点监管资金。重点监管资金必须用于本项目工程建设，保障工程顺利建成。非重点监管资金优先用于本项目工程建设，可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。预售资金实行差异化监管，根据房地产开发企业信用信息记录，经监管机构申报、市住建局批准可调整相应资金监管额度：房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%。房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%。房地产开发企业被列入“黑名单”的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。

短时间内，两次加码预售监管政策，力度大，紧迫感强，对石家庄的房地产提出了更高的要求。房地产属于资金密集型行业，前期需要大量的资金投入，项目达到预售条件，取得预售许可证后开始回流资金，因行业自身特点，其开发周期长，资金流对于房地产行业来说，是生存的基础也是发展的血液。新的预售监管政策，一方面提高了办理预售许可证的门槛，将推迟销售资金的回流，《征求意见稿》，使得释放监管资金难度加大；另一方面，房地产行业涉及民生，新的预售监管政策会促使房地产市场平稳健康发展，规范房地产开发秩序，在维护和保障人民群众合法权益方面有重大意义。

房地产行业因其自身属性受政策变化的影响较大，在房住不炒的大环境下，为很好的适应市场的发展，一方面，房地产公司应苦练内功，提高经营管理能力，把控经营节点，合理安排资金，审视各项开支、各项成本，提高资金的使用效率；另一方面，要提高核心竞争力，研发新产品，打造自己的特色产品，在某些细分领域通过差异化竞争，实现产品创效，合理调整组织结构，实现扁平化管理，由粗放型向精细化转型，真正达到向管理要效益，实现平稳健康的发展。

(中铁房地产集团北京投资管理有限公司杨国玲)