小区业委会为何成立难，遇到物业乱收费不作为怎么办？

小区被盗安保形同虚设、绿地遍地粪便无人清理、电梯频繁下坠步步惊心，在不少业主眼中，很多物业公司不作为、乱作为，收物业费时却理直气壮。双方从口头冲突上升到矛盾纠纷，这样的案例身边随处可见。
业主是小区的主人，矛盾出现后，业主希望成立业委会把小区推向善治。然而多年来，业委会“说着容易成立难”已成国内普遍现象。今年的报道数据显示，海南省海口市2700个小区，有业委会的只占20%；广东省中山市，有业委会的小区不到总数的30%；2017年初西安修改《物业管理条例》，但新规落地8个月后，只有两个小区成立业委会并通过备案。
现在，很多北京的小区也在筹备业委会的过程中艰难“长征”着。对此专家进行了支招和分析，看看业委会成立难，到底卡在了哪儿？
案例1
新小区不知归属 筹备业委会跑断腿
2017年6月，顺义某新建成的小区开始筹备业委会。业主志愿者们自发收集业委会筹备组签名，业主们也拿着房本在小区登记。但很快问题来了：小区归哪儿管？
业主找到镇政府，镇政府说小区归街道管。业主找到街道，街道说归镇政府管。俗话说得好，万里之行始于足下，但现在，这业委会的筹备材料都不知交给谁，第一步就走得不太安稳。
一个月后，业主代表们在镇政府规划办看到了行政辖区图，确定小区划在街道辖区之内。看到文件，业主兴奋地来到街道，但街道向他们出示了一纸会议纪要：“原来属于镇辖区，现在变更为街道辖区的新建小区，需要镇政府协助街道成立新居委会并移交街道，街道才能接管”。
业主无奈邀请区政府介入协调。区相关负责人告知，居委会成立前的事儿由镇政府负责，成立后由街道负责。一个月过后，小区正式确定由街道管辖，但成立居委会迟迟没有行动。
2017年11月，业主再次来到街道，得知街道已向区民政局打报告，民政局正在让开发商补充成立居委会的材料。2017年12月，业主们又来到街道补充材料，送去了60户以上的购房发票复印件。到了2018年1月，业主们顶着寒风来到区民政局，终于得到一个好消息，小区居委会成立了，但想要开始运转，还要等。
2018年2月，街道社会工作处的同志介绍，居委会何时投入使用，时间不能确定。这是因为，居委会的装修预算刚做好，正在向区政府打报告申请装修钱，钱下来还要装修招标，装修完再配备居委会工作人员，再成立筹备居委会的工作组，一项工作都不能少。好不容易盼到今年5月，街道终于告诉业主，再等一周就可以组建业委会筹备组了，到了月底，相关通知刚在小区里贴出来，第二天就被物业用红色油漆涂盖了。
业主代表告诉记者，截至今年7月7日，业委会筹备组报名成员36人，实到26人，现场选举出7位筹备组成员，但名单报送街道后，至今未盖章确认，业委会筹备组仍未成立。
案例2
开发商拒不提供材料 街道拿它没辙
2016年7月，朝阳区某有着六千多户业主的小区决定成立业委会，业主代表将材料送至乡政府申请成立，但很快被回绝。乡政府给出的理由是，需要小区开发商先提供小区入住的况及小区规划图材料，看看小区的房屋交付情况是否达到了成立业委会的标准。
乡政府开始三番五次地给开发商发函，但开发商就是不提供材料。为了化解矛盾，业主找到开发商，开发商说乡政府的人得到场才能谈。但后来，乡政府只委了派居委会书记到场，开发商不认可。最后，业主带着乡政府领导去找开发商，但到了现场，开发商工作人员临时通知，领导有急事外出了，无法接待。
据了解，这个小区的物业是开发商下属单位。小区里刚有了成立业委会的想法，业主代表就开始发现，自家锁眼被堵，有人打来匿名电话。甚至小区停车位续租时，他们都被拒绝续租。为了防止生活被干扰，业主代表每人在家门口安装监控系统。久而久之，这些代表也不胜其扰，成立业委会的热情越来也低。事到如今，开发商仍拒绝提供材料，乡政府也感叹得罪不起开发商，所以小区至今也没成立业委会。
案例3
筹备业委会胜利在即 物业从中作梗
再看朝阳区北五环这处有着两千多户业主的新建小区，2017年10月交房后，小区陆续出现使用临电、用自来水冲马桶、地下停车场未启用，供暖效果不达等问题。2018年3月起，业主们呼吁成立业委会，像一起把物业公司监督好，把小区管理好。但业委会的组建工作始终没有进入实质阶段。
根据相关规定，首次业委会的筹备组成员，应由业主代表、开发商代表、乡镇政府代表以及居委会代表组成，筹备组组长应由乡镇政府代表担任。然而在这个小区，乡政府直接指定开发商工作人员张某担任筹备组组长。
张某在召开筹备会议时，多次无故失联、不接电话、不回消息，导致筹备工作不能推进。当筹备组召开会议，投票并决定公示出业委会成员的候选名单时，张某没有表达异议。可名单在小区内公示半个月后，张某突然以个人身份否定名单的有效性。他说，投票没有经过他的签字同意，就是违规。截至目前，该小区的业委会也没能成立。
行政部门应有更大作为 业主维权专家
第一个小区遇到的问题，在城乡结合部很常见。原来乡镇管理区域在进行开发建设后，会转向城市化行政管理，一系列的行政机制都会改变，其中就包括成立居委会、筹备业委会。按照规定，行政行为必须具备法律或文件依据，行政依据必须事先公开，当地行政部门“没有成立居委会，就没办法筹备业委会”的说法是没有法律依据的。虽然经过努力，小区居委会的问题得到解决。但也反映出有关单位在乡镇向城市化的行政管理转变过程中，对潜在问题缺乏预案安排。
第二个小区的案例，根据《北京市物业管理办法》第十四条规定，开发商应当向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。按照法律用语的规范，这里的“应当”就是必须。但是，《北京市物业管理办法》和《指导规则》都没有讲，开发商没有提交这些资料该怎么解决。这个小区就卡在这个问题上了。就本质而言，这属于《北京市物业管理办法》的立法缺陷或漏洞。
那么，遇到这个障碍，就需要业主们想办法去克服。比如，自己找证据，证明小区已经交付达到50%以上；或者，向有权力的部门咨询，遇到这种情况应该怎么办。当然，如果认为街道办事处确实属于行政不作为的，也可以投诉、复议或者起诉。总而言之，就北京市其他小区的经验而言，这个“难题”是可以克服的。比如，通过申请政府信息公开的方式。
第三个小区的情况与其他两个稍有区别。从行政法角度看，筹备组组长是政府的“代言人”，是代表政府对筹备工作进行指导、协助和监督的。筹备组长不依法履职，本质上就是政府不依法履职。北京市的《指导规则》中规定，筹备组成员有权要求更换不依法履职的筹备组长。筹备组业主代表们遇到筹备组长或开发商“不合理”“不合法”的要求，需要小心应对。如应对不当，则给筹备工作留下隐患。当然，筹备组长是否应当由政府指定，筹备组长不依法履职有没有更好的解决办法，则是将来《北京市物业管理条例》立法中应当更深入思考和解决的。
以上三个小区遇到的问题虽不相同，但就实质而言，都是行政部门如何依法履职、方便为民，以及业主们如何克服阻力、推进筹备的问题。更进一步讲，则是如何解决行政习惯与法律规范、社会认知的内在冲突的问题。